Klimaneutrales Immobilienportfolio bald Standard?

«Die grössten CO₂-Emissionen entstehen klar beim Heizen.» Aeneas Wanner, Geschäftsleiter Energie Zukunft Schweiz AG ist überzeugt, dass bei der Dekarbonisierung des Schweizer Gebäudeparks bei den Heizungen derzeit der Schuh am meisten drückt. Hier setzen auch viele Massnahmen der aktuellen Schweizer Energie- und Klimapolitik an. Einerseits werden Zielquoten an erneuerbaren Heizsystemen festgelegt und Fördergelder bereitgestellt, andererseits sieht das neue CO₂-Gesetz vor, dass die Abgaben auf fossile Brennstoffe erhöht und ein Emissionsgrenzwert für Gebäude festgelegt wird.

Parallel ist ein laufender Ausbau der Fernwärme geplant, um diese Form des erneuerbaren Heizens noch attraktiver zu machen. Diese Entwicklungen führen dazu, dass erneuerbare System in der Lifecycle-Betrachtung auch bei Sanierungen oft zur «least-cost» und «least-risk» Option werden. Laut Wanner sind deshalb «Netto Null» CO₂-Emissionen für Schweizer Immobilienportfolios durch einen systematische Heizungsersatz sowie die laufende Steigerung der Energieeffizienz bereits deutlich vor 2050 möglich und wirtschaftlich sinnvoll.

Die «Net-Zero Asset Owner Alliance» (AOA) ist eine von den Vereinten Nationen einberufene internationale Gruppe institutioneller Investoren. Sie umfasst derzeit 29 Mitglieder, die ein Vermögen von total fast fünf Billionen US-Dollar verwalten. Die Mitglieder der AOA richten ihr gesamtes Anlagevermögen gemeinsam auf ein so genanntes «1,5°C-Szenario» aus und verfolgen das Ziel, bis 2050 «Netto-Null» Treibhausgasemissionen auszustossen. Dies beinhaltet unter anderem, dass auch die Immobilien im Anlageportfolio bis dann klimaneutral sind. Mitglieder der AOA sind zum Beispiel die Allianz, AXA, und Zurich. 

«Die AOA ist eine wichtige Plattform für den Erfahrungsaustausch.» Roger Baumann, COO & Head Product Development bei Zurich Global Real Estate, ein Nachhaltigkeits-Pionier der Schweizer Immobilienszene, betont die Wichtigkeit von Partnerschaften bei beim Umsetzen der Klimaneutralität. Zudem helfe es bei der Verankerung von ESG (Environmental, Social, Governance) Kriterien im Unternehmen, wenn man sich zu ambitionierten Zielen bekennt. «Es ist zentral, auch während den aktuellen, durch die Corona-Pandemie sehr anspruchsvollen Zeiten beim Klimaschutz dranzubleiben.» Baumann mache die Erfahrung, dass das Thema vielen Mitarbeitenden ein grosses Anliegen sei und ein entsprechendes Engagement sich positiv auf die Unternehmenskultur und die Performance auswirke.

Als Hürden auf dem Weg vom Ziel zur konkreten Realisierung klimaneutraler Portfolios nennen professionelle Immobilienakteure nebst der teilweise noch fehlenden unmittelbaren Wirtschaftlichkeit vor allem organisatorische Herausforderungen: fehlende Prozesse, limitiertes Know-how, mangelnde Unterstützung von Seiten des Managements. Einige Unternehmen haben diese Hürden aber bereits gemeistert. Erfolgsfaktoren waren hier interne Sensiblisierungs- und Schulungsaktiviäten und ein Management, welches bezüglich Nachhaltigkeit verbindliche Vorgaben verankert, was zu einem einem Kulturwandel beigetragen hat.

Ein Beispiel für die Verankerung von CO₂-Zielen im Bereich der Prozesse ist die Betrachtung von Lebenszykluskosten: Im Fall der erneuerbaren Heizsysteme ergibt sich eine neue Sicht auf deren Wirtschaftlichkeit, wenn Lebenszykluskosten und -risiken betrachtet werden oder ein internes CO₂-Pricing eingeführt wird.

Weitere Faktoren für eine erfolgreiche Dekarbonisierung der Portfolios sind Mut zu einer ambitionierten Vision – beispielsweise durch den Beitritt zur AOA – und die Erarbeitung eines konkreten CO₂-Absenkpfades auf Ebene Portfolio, der die Operationalisierung unterstützt und Planungssicherheit schafft. Bei spezialisierten Themen, lohnt es sich, Expertinnen und Experten beizuziehen, die helfen, die Gebäude portfolioweit zu analysieren und die Dekarbonisierung zu planen. 

Für energetisch nachhaltige Gebäude gibt es schon lange Labels. Das Konzept des Minergie-Standards stammt aus dem Jahr 1994. Gewisse Labels haben sich als gute Indikatoren für Gebäudequalität und Werterhalt erwiesen und werden von Investoren oder auch Geschäfts-Mietern zunehmend nachgefragt.

Auf Portfolio-Ebene sticht das internationale Label «GRESB» heraus, welches von zahlreichen Teilnehmenden genutzt wird. Wie andere Labels bietet es Hilfestellung für strukturiertes Vorgehen und Qualitätssicherung bei Planung und Sanierung. Ein interessanter Vorteil der Auseinandersetzung mit GRESB ist das Themenmonitoring: Der GRESB-Themenkatalog wird ständig weiterentwickelt. Dies erlaubt, sich laufend mit neuen Trends auseinanderzusetzen und das Management für «upcoming issues» zu sensibilisieren. Viele Immobilienakteure sind jedoch bezüglich Labels noch in der Findungsphase und haben bezüglich Mehrwert offene Fragen, speziell diejenigen, die national orientiert sind.

Einige Unternehmen, welche Labels bereits heute schon systematisch einsetzen, gehen auf der Ebene der Einzelobjekte situativ vor. Das heisst, es wird Liegenschaft für Liegenschaft entschieden, was wo Sinn macht. Eine weitere Erkenntnis: Regelmässig wird das Know-how, das in einem Label steckt, für die Planung genutzt, das Gebäude danach aber nicht zertifiziert. Zudem können Labels helfen, die Fachplaner zu kreativen Energie-Effizienzlösungen zu animieren.